（1）我国目前有失能老人1036万，半失能老人2135万，大中城市空巢家庭达到70%，这是昨天上午民政部部长李立国透露的新数字。一连串数字的背后是严峻的养老形势。如何解决？在昨日召开的全国社会养老服务体系建设推进会上，“以房养老”这个老话题被再度提起，民政部副部长甚至将其纳入下一阶段工作的引导方向之一。
一个迫在眉睫的困局
“空巢”家庭数量猛增，江苏养老形势严峻
民政部部长李立国昨日上午介绍，我国目前有1.67亿老年人，其中80周岁以上的高龄老人1899万人，他们之中多数人逐步进入半自理或不能自理状态。
李立国部长介绍，1899万80周岁及以上的高龄老人，占老年人总数的11.4%。截止到目前，我国有失能老人1036万、半失能老人2123万，共占老年人口总数的18.9%，他们不同程度地需要提供护理照料服务。另外，部分大中城市的空巢家庭达到70%。空巢家庭是家庭生命周期中的一个阶段。所谓“空巢”，是指子女长大成人后从父母家庭中相继分离出去，只剩下老年一代人独自生活的家庭。而一旦配偶去世，则家庭生命周期进入鳏寡期。空巢期与鳏寡期，老年人生活中容易发生困难。
李立国表示，由于我国老龄化是在“未富先老”、社会保障制度滞后等形势下发生的，社会养老服务压力不断加重。而涉及到江苏的情况，省民政厅厅长吴洪彪介绍说，江苏省人口老龄化程度明显高于全国，在未来20年内，还将以不可逆转的趋势持续快速增长，达到每3个人中有1个老年人。而如何解决这一问题，记者就此进一步采访。
（2）一个并不新鲜的提议：“以房养老” 抵押或出租房产换养老金。以房养老需满足三个条件。
省老龄办副主任牛飚告诉记者，要使以房养老得以实现，需要满足3个条件：首先，拥有对房子的产权，这样才有出租或者抵押房屋的权利；其次，老年人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活；再者，老年人的经济状况适中，经济条件很好，就没有“以房养老”的必要；经济条件过低，就不具备“以房养老”的条件。
考虑到国内具体的情况，首先遇到的是观念障碍。中国人的传统观念是，“但存方寸地，留于子孙耕。”对于老人来说，将自己居住多年的房产抵押出去，而无法留给子女，这样的现实，一下子难以接受。此外，“以房养老”，必须辅之以透明、公正的法治环境。因为它牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及政府部门等等，对这些领域的运作质量和监管水平要求相当高。另外，在中国，还有一条限定，那就是“70年大限”。基于目前的地权制度，我们对住宅的使用权只有70年。根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。因此，“以房养老”模式如何推广，何时推广，业界一直议论纷纷。
（3）今年初，广州市政府提出“以房养老”模式，发布《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》，《意见》称广州将推动建立延税型养老保险制度，探索发展住房反向抵押养老保险。一时间引起社会热议，年轻人比老年人更认同“以房养老”，而丁克一族更表示欢迎。
以“广州可以实行以房养老吗”为题进行网络调查，由于上网人以年轻人居多，可视为对年轻人的调查。调查到结束共收到966票，其中反对者比赞成者多出近一成。调查数据显示，认为“以房养老”在广州由于条件尚未成熟，不可行的反对者占54.76%；而认为可行表示支持的赞成者占45.24%。在国企工作的白领小张接受记者采访时表示，“60岁前人养房，60岁后房养人”挺好的，加上养老金，退休后可以游山玩水，生活更滋润。
而在记者随机采访的10个老人中，反对“以房养老”占了九成，大部分认为房子住了大半辈子，都有感情了，要留给子女。表示支持的是一个无子女的老太太，想留给子女也没法留。
（4）议论归议论，国家政策方面对此的风向已渐趋明朗。早在2006年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建议对此成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。2007年的时候，上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。与反向住房抵押贷款不同的是，上海模式从一开始就变更了房屋的产权人。其基本模式为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。
这些试运作有经验，也有教训，而在昨天的会议现场，民政部副部长窦玉沛指出，要积极引导企业开发老年食品、老年住宅、“以房养老”等服务市场。这可以看成国家在以房养老政策方面新的表态。当然，“以房养老”目前只是一个框架性意向，国内金融机构均没有推出这项业务。
（5）何谓“以房养老”？专业人士指出，投保人将房屋产权作抵押，按月从保险公司领取现金直到身故，相当于保险公司通过分期付款（按月支付）的形式，收买投保人的房屋产权，类似于把住房抵押贷款反过来做，因此也称作“反向住房抵押贷款”（简称“倒按揭”）。
长期以来我国不健全的社会养老保障体系，使国人形成并世代沿袭着“养儿防老”的传统观念，老年人的养老问题只有寄托在儿女的身上，否则必将孤苦面对余生。而“以房养老”投保人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。
由此看来这不失一种可行的养老模式。正如一些专家指出的那样，“以房养老”是真正把钱花在关键的地方。相对于年轻的子女而言，老人更加需要钱。在这种情况下，如果老人将自己的房产作为遗产留给了子女，按照庇古福利经济学的观点，这无疑是一种福利损失：需要用钱的人没钱用，而正值壮年的子女却得到了一笔额外的收入。显然，财富分配的不合理，会降低社会总体的福利水平，更会损害老年人的福利。从这个角度说，“以房养老”作为一种新型养老模式，值得期待。
许多老年人被称之为“住房富人，现金穷人”。他们年轻时贷款买房，辛劳一生赚钱还贷，在临近退休时方才取得住房的完全产权。此外别无积蓄，接下去就只能依靠不多的养老金维持生活。与此同时，他们的住房却顺理成章地作为遗产留给子女。财富分配的不合理，损害了老年人的福利，导致巨大的社会保障压力。“以房养老”一个大好处就是，用事实证明老年人在用过去自己的劳动积累养活自己。当然，作为一种新型的经济模式，“以房养老”的运行必然面临种种困难，但正如国人对“按揭买房”的接受过程一样，随着制度的完善和健全，“以房养老”必将成为我们面对养老问题可供选择的方式之一。
【核心观点】
（1）在中国推行以房养老，存在着三大障碍：首先，将财产留给子女是中国普遍存在、根深蒂固的传统观念。很多中国父母自从有了孩子，人生的主要目的就是为子女不断地贡献。造成目前多数年轻人购房成本高的一个重要原因，就是中老年人为子女购房出资。其次，中国的房产不是完全的产权，土地使用权期限多只有70年。中老年人把已经使用几十年的房产抵押出去时，土地使用权期限已所剩无几了。第三，未来房产未必像现在这样值钱。目目前中国的人口红利即将跨过顶峰，1990年前后新生人口的持续下降，将导致未来处于购房年龄的年轻人数量持续减少，未来二十年后的房价未必值今天这个价格。
（2）“以房养老”作为养老的方式之一，可以令社会的养老体系更完善，还可以带动内需，应该说是有可能的。在中国，“以房养老”这种观念被接受需要一定的时间，即便是推行后，估计也只有一部分老年人会选择这种方式，对房地产市场的影响甚微。不过，“以房养老”体现的对房子的态度倒是值得人们认真思考。
（3）传统习俗与社会发展现状而言，受制于“以儿养老”、“传宗接代”等传统观念，或者“可怜天下父母心”———出于对自身子女未来发展的关切之情，广大老人仍希望在去世后将住房所有权转让给自己的直接继承人。这一点也大大限制了“以房养老”的受众人群，由此带来的问题是：任何保险或者社会保障都是建立在“大数定理”的基础上，如果缺乏足够的投保人数基础，那么大数定理就无法发挥作用，保险机构就很难规避因为特殊案例带来的巨大风险。
正是因为“倒按揭”对金融机构的风险较大，而且在中国现有的国情下，有“倒按揭”意愿的老人数量的不足，导致这种风险可能难以分散，所以，如何做好前期调研工作，并通过金融创新鼓励金融机构的积极性，是“以房养老”模式能否成功的关键。
不可否认，养老问题的解决主要还是应该通过社会保障制度，但由于我国社保体系建设会有一个过程，资金和服务都可能存在某种短缺，“以房养老”不失为一种自我保障的良好选择。如果中国的经济能稳定发展，房产能保持健康的升值趋势，再加上金融创新，“以房养老”应该能够满足部分老人丰富晚年生活的需要。
