一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
1 生产制造工艺的改进，劳动生产率的提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值，称为( )。
A. 第一类有形磨损
B. 第一类无形磨损
C. 第二类有形磨损
D. 第二类无形磨损
参考答案: B
2 按照国内外权重设计的习惯做法，权数总值通常为100分，具体指标权数采取专家印象打分方法确定，其中计量指标权重为( )。
A. 20%
B. 35%
C. 45%
D. 80%
参考答案: D
3 正确地处理好( )之间的关系，可以有效的调动广大职工开展物业经营管理与服务的积极性与创造性，为企业的发展增加新的促进力。
A. 企业内部各单位
B. 企业同职工
C. 企业同其所有者
D. 企业同国家机关
参考答案: B
4 风险按其对象来划分，不包括( )。
A. 责任风险
B. 纯粹风险
C. 财产风险
D. 人身风险
参考答案: B
5 金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化等，属于设备磨损类别中的( )。
A. 第二类无形磨损
B. 第二类有形磨损
C. 第一类有形磨损
D. 第一类无形磨损
参考答案: B
6 教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，为营业税税额的( )。
A. 3%
B. 4%
C. 5%
D. 6%
参考答案: A
7 充分体现投资者投入企业的自有资本获得净收益的能力，突出反映投资与报酬关系，并且是评价企业资本经营效益的核心指标，这属于财务效益状况指标中的( )。
A. 财务内部收益率
B. 总资产报酬率
C. 净资产收益率
D. 总资产周转率
参考答案: C
8 物业管理师购置或剥离物业资产的内容不包括( )。
A. 过剩物业的识别和处置
B. 区位选择
C. 物业购置
D. 财务分析
参考答案: D
9 从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本最低或等额年净收益的期限称为( )。
A. 物理寿命
B. B.自然寿命
C. 经济寿命
D. 技术寿命
参考答案: C
10 物业服务企业与贷款机构、商业信用提供等债权人之间因资金、商品的取得与应付款项而发生的债务性关系称为( )。
A. 企业内部各单位之间的财务关系
B. 企业同其债务人之间的财务关系
C. 企业同其债权人之间的财务关系
D. 企业同国家机关之间的财务关系
参考答案: C
11 对予主要租户，租金一般( )调整一次。
A. 每5年
B. 每3年
C. 每2年
D. 每1年
参考答案: A
12 张某将9 560元存入银行，期限为一年，年利率为12%，则一年后的本利和为( )元。
A. 10 707.2
B. 9 865.4
C. 10469.2
D. 9 865.3
参考答案: A
13 从消费者的角度来看，资金的( )体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
A. 原始价值
B. 时间价值
C. 权益价值
D. 市场价值
参考答案: B
14 需要与产权人或租户特别界定责任与义务的管理区域不包括( )。
A. 物业工程大系统与商业经营区域的接口划分
B. 专用电梯的使用、维修和保养责任
C. 各楼层走梯，公共通道，紧急疏散通道，应急照明
D. 租户单独使用的库房、客人更衣室的消防安全和防盗责任
参考答案: C
15市级购物中心的建筑规模一般在3万m2以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在( )亿元人民币以上。
A. 2
B. 3
C. 4
D. 5
参考答案: D
16 根据《人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》规定，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的( )。
A. 20%
B. 30%
C. 40%
D. 50%
参考答案: A
17 某宗物业交易总价为75万元，其中首期付款30%，余款于半年后支付，假设月利率为0.5%，则该宗物业在其成交El期一次应付清( )万元。
A. 73.95
B. 73.45
C. 72.65
D. 74.25
参考答案: B
18 营业税、城市维护建设税及教育费附加占毛租金收入的( )。
A. 5%
B. 5.5%
C. 6%
D. 6.5%
参考答案: B
19 没有使用价值肯定就没有( )。
A. 账面价值
B. 投资价值
C. 物业价值
D. 交换价值
参考答案: D
20 某宗物业交易总价为80万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付，假设月利率为0.4%，则该宗物业在其成交日期一次应付清( )万元。
A. 78.49
B. 78.95
C. 79.05
D. 77.52
参考答案: A
21 李某将30 450元存入银行，期限为一年，年利率为12%，以一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为( )元。
A. 34 869.16.
B. 34 271.74
C. 32 4 62.56
D. 33 496.65
参考答案: B
22 物业管理间接费用不包括( )。
A. 职工教育经费
B. 邮电通信费
C. 交通运输费
D. 固定资产折旧费
参考答案: C
23 不属于直接人工费的是( )。
A. 职工福利费
B. 工资
C. 交通运输费
D. 奖金
参考答案: C
24 需要履行特定的程序或采取特定的形式才能成立的合同称为( )。
A. 要式合同
B. 双务有偿合同
C. 射幸合同
D. 附和合同
参考答案: A
25 成本的( )着眼于将来工作的改进，避免不合理的支出和损失的重新发生，为未来的成本管理工作指出努力的方向。
A. 事先控制
B. 事中控制
C. 成本控制
D. 事后控制
参考答案: D
26 对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定结果的价格称为( )。
A. 保留价
B. 起拍价
C. 评估价
D. 应价
参考答案: C
27 可以直观地反映物业服务企业在一定时期内的盈亏情况，从而为评价管理层履行委托代理或受托责任的好坏提供依据的会计报表为( )。
A. 价目表
B. 资产负债表
C. 财务现金流表
D. 利润表
参考答案: D
28 收益性物业价值中，( )是随着时间的流逝而不断减少的。
A. 账面价值
B. 交换价值
C. 市场价值
D. 原始价值
参考答案: A
29 刘某将80 690元存入银行，期限为一年，年利率为12%，以一年12次按月利率计息，则一年后的本利和为( )元。
A. 85 621.79
B. 83 158.47
C. 90 923.51
D. 80 196.38
参考答案: C
30 物业管理成本中的原材料成本属于( )。
A. 半固定成本
B. 半变动成本
C. 比例变动成本
D. 非比例变动成本
参考答案: C
31 物业资产管理的动机之一是( )。
A. 成本控制
B. 设定管理目标
C. 进行多样化的物业投资
D. 编制企业物业资产清单
参考答案: A
32 当( )大于市场价格时，说明值得购买，反之，说明不值得购买。
A. 物业价值
B. 投资价值
C. 账面价值
D. 使用价值
参考答案: B
33 由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格称为( )。
A. 政府指导价
B. 政府定价
C. 市场调节价
D. 市场评估价
参考答案: C
34 从资产管理的角度出发，实现零售商业物业收益化的方法不包括( )。
A. 选址分析
B. 物业管理分析
C. 市场需求分析
D. 经营业态和租户的选择
参考答案: B
35 某单元公寓面积110 m2，单价4 630元/m2，总价50.93万元，在实际交易中的付款方式是在成交日期时一次付清，则给予7%的优惠，则其实际单价为( )元/m2。
A. 4 268.06
B. 4 565.90
C. 4 305.90
D. 4 396.52
参考答案: C
36 某物业服务企业年速动资产合计为25 413元，速动负债合计为19 528元，流动资产合计为156 893元，流动负债合计为123 565元，则该物业服务企业的流动比率为( )。
A. 1.27
B. 2.61
C. 2.16
D. 4.81
参考答案: A
37 赵某将65 650元存入银行，期限为一年，年利率为12%，则一年后的本利和为( )元。
A. 72 647
B. 70168
C. 69 658
D. 73 528
参考答案: D
38 房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率称为( )。
A. 现金回报率
B. 财务内部收益率
C. 投资回报率
D. 资产负债率
参考答案: A
39 成本的反馈性控制按( )不同，可以分为简单控制和分级控制。
A. 控制的系统
B. 控制的时间
C. 控制的要求
D. 控制的机制
参考答案: A
40 以企业的日常核算资料为依据，以表格为主要形式，反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件称为( )。
A. 物业收支报告
B. 物业经营管理服务报告
C. 企业财务报告
D. 市场分析报告
参考答案: C
41 物业租金形式中，常用于零售商业物业的是( )。
A. 百分比租金
B. 空置损失租金
C. 毛租金
D. 净租金
参考答案: A
42 通常规定，主要租户的租赁年限为( )年。
A. 5～10
B. 10～15
C. 15～20
D. 20～30
参考答案: D
43 根据分析主体或分析目的的不同，对企业经营管理过程中某一环节或某一方面存在的突出问题进行分析，投资者或债权人对自己关心的某一方面的问题进行分析等，都属于财务报告分析主要形式中的( )。
A. 投资分析
B. 专题分析
C. 外部分析
D. 内部分析
参考答案: B
44 某宗物业预计未来每年的净收益为25万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为9.5%，则该宗物业的收益价格为( )万元。
A. 263.16
B. 265.35
C. 276.31
D. 286.43
参考答案: A
45 关于合同服务与超值服务的区别，叙述错误的是( )。
A. 合同服务是强制性的、必须提供的服务
B. 合同服务是原则性的，必须保证
C. 超值服务是非强制性的、适当提供的服务
D. 合同服务是业主服务需求期望值内的，是“锦上添花”，是给业主送惊喜，适可而止
参考答案: D
46 自然风险、社会风险、技术风险通常伴随着( )。
A. 人身风险
B. 经济风险
C. 财产风险
D. 政治风险
参考答案: B
47 当偿债备付率小于( )时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。
A. 1.2
B. 1.3
C. 1.5
D. 1.8
参考答案: A
48 租金调整条款一般仅对( )有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。
A. 基本租金
B. 毛租金
C. 附加租金
D. 净租金
参考答案: A
49 一种商品的( )，是指该种商品能满足人们某种需要的效用。
A. 使用价值
B. 交换价值
C. 账面价值
D. 投资价值
参考答案: A
50 把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向(收入或支出)、数额和发生时点都不尽相同，为了正确地进行经济效果评价，有必要借助( )来进行分析。
A. 实物资金运动方式
B. 盈利能力指标
C. 财务评价指标
D. 现金流量图
参考答案: D
51 李某将346 580元存入银行，期限为一年，年利率为12%，以一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为( )元。
A. 391 623.46
B. 380 468.35
C. 390 056.82
D. 390 078.84
参考答案: D
52 《中华人民共和国合同法》规定任何合同的订立应遵循( )的原则。
A. 平等、自愿、公平、诚实信用、合法
B. 公正、诚实信用、合法
C. 公正、平等、自愿
D. 公开、自愿、公平、诚实信用
参考答案: A
53 物业部的工作内容不包括( )。
A. 协调与政府有关部门的关系，协助完成相关工作
B. 定期组织客户联谊活动
C. 评估、审议保洁公司报价与服务标准
D. 办理客户/承租户进场与退场手续
参考答案: A
54 物业管理偿债能力状况的具体指标不包括( )。
A. 经营亏损挂账比率
B. 总资产增长率
C. 长期资产适合率
D. 现金流动负债比率
参考答案: B
55 以物业价值为基础确定的租金称为( )。
A. 准成本租金
B. 成本租金
C. 商品租金
D. 市场租金
参考答案: C
56 选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素是( )。
A. 声誉
B. 财务能力
C. 租户需要的服务
D. 租户组合与位置分配
参考答案: A
57 乙级写字楼的停车位数量为每( )m2出租面积提供1个机动车位。
A. 60～90
B. 90～120
C. 120～150
D. 150～180
参考答案: B
58 从( )看，国内生产总值是所有常住单位在一定时期内创造并分配给常住单位和非常住单位的初次收入之和。
A. 建筑形态
B. 收入形态
C. 产品形态
D. 物业形态
参考答案: B
59 宏观凋控房地产市场的手段不包括( )。
A. 仪险
B. 土地供应
C. 税收
D. 金融
参考答案: A
60 经济寿命为40年的建筑是( )。
A. 写字楼
B. 普通住宅
C. 公寓
D. 工业厂房
参考答案: C
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)
61 财务报告分析从分析的时期和目的角度划分，可分为( )。
A. 潜力分析
B. 趋势分析
C. 全面分析
D. 现状分析
E. 专题分析
参考答案: A,B,D
62 房地产投资者越来越难得到固定利率的长期抵押贷款，金融机构越来越强调其资金的( )。
A. 流动性
B. 分配性
C. 盈利性
D. 投资性
E. 安全性
参考答案: A,C,E
63 比率分析法主要包括( )。
A. 资产负债率分析法
B. 相关指标比率分析法
C. 构成比率分析法
D. 效率比率分析法
E. 流动比率分析法
参考答案: B,C,D
64 财务报告分析从分析资料角度划分，可分为( )。
A. 现状分析
B. 财务报表分析
C. 趋势分析
D. 内部报表分析
E. 潜力分析
参考答案: B,D
65 属于企业内部管理和外部审计需要编制和报送附表的有( )。
A. 制造费用明细表
B. 财务费用明细表
C. 主要产品单位成本表
D. 股东权益增减变动表
E. 应付账款明细表
参考答案: A,B,C,E
66 资金时间价值的大小，取决于多方面的因素，从投资的角度来看主要有( )。
A. 投资利润率
B. 现金回报率
C. 财务内部收益率
D. 通货膨胀率
E. 风险因素
参考答案: A,D,E
67 房地产投资项目财务评价指标体系中，属于清偿能力指标的有( )。
A. 财务净现值
B. 借款偿还期
C. 动态投资回收期
D. 偿债备付率
E. 资产负债率
参考答案: B,D,E
68 成本控制日标的确定一般可以按计划指标( )确定。
A. 市场法
B. 分解法
C. 成本法
D. 定额法
E. 预算法
参考答案: B,D,E
69 主力店的形象在吸引顾客方面是至关重要的，这包括它的( )等，它与零售店组合一起构成了整个零售商业物业的形象。
A. 档次
B. 品牌
C. 装潢
D. 信誉
E. 服务质量
参考答案: A,B,D,E
70 经济适用住房的成本包括( )等因素，利润控制在3%以下。
A. 住宅小区基础设施建设费
B. 征地和拆迁补偿安置费
C. 缴纳的有关税费
D. 勘察设计和前期工程费
E. 建筑安装工程费
参考答案: A,B,D,E
71 组合投资管理中的投资决策与运作包括( )。
A. 行业分析
B. 制定投资方针政策
C. 宏观经济分析
D. 投资选择
E. 准投资的物业分析
参考答案: B,D
72 物业服务企业制定的( )等，是编制成本预算的直接依据。
A. 技术经济定额
B. 各项材料物资消耗定额
C. 工时消耗定额
D. 劳动定额
E. 费用定额
参考答案: B,D,E
73 保险合同主体的关系人是指与合同发生间接关系的人，如( )。
A. 被保险人
B. 受益人
C. 投保人
D. 保险代理人
E. 保险经纪人
参考答案: B,D,E
74 物业管理资产营运状况的具体指标包括( )。
A. 流动资产周转率
B. 总资产周转率
C. 资产负债率
D. 营业增长率
E. 资本积累率
参考答案: A,B
75 会计报表中的主表即企业在会计期末编制的主要会计报表，包括( )和不需对外报送的成本报表。
A. 财务评价指标体系
B. 资产负债表
C. 现金流量表
D. 利润表
E. 借款还本付息计算表
参考答案: B,C,D
76 会导致对商品住宅需求变化的市场条件变化包括( )。
A. 政府政策的变化
B. 对未来的预期
C. 其他商品的价格变化
D. 收入的变化
E. 自然环境的变化
参考答案: A,B,C,D
77区域购物中心业态业种的( )。
A. 复合度高
B. 人员密集
C. 行业多
D. 功能多
E. 店铺多
参考答案: A,C,D,E
78 物业管理间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的( )等。
A. 交通运输费
B. 财产保险费
C. 职工教育经费
D. 固定资产折旧费
E. 邮电通信费
参考答案: A,B,D,E
79 政府对房地产投资过程中的( )等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。
A. 税费政策
B. 土地供给政策
C. 环境保护政策
D. 鼓励政策
E. 金融政策
参考答案: A,B,C,E
80 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如( )等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。
A. 行政办公楼
B. 古建筑
C. 化工厂
D. 学校
E. 医院
参考答案: A,C,D,E
